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有些地方的房?jī)r(jià)都是在不斷下跌在，那么這小城市的房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)越來越不值錢的情況？房?jī)r(jià)的波動(dòng)對(duì)小城市的影響大不大？

小城市房子會(huì)越來越不值錢嗎

近日，官方透露全國有6億棟房屋，再次讓“全國到底有多少套房子”這一話題成為輿論焦點(diǎn)。

在日前舉行的全國自然災(zāi)害綜合風(fēng)險(xiǎn)普查工作情況新聞發(fā)布會(huì)上，住建部工程質(zhì)量安全監(jiān)管司司長(zhǎng)曲琦介紹，住建部在全國范圍展開普查，首次全面摸清了我國房屋建筑和市政設(shè)施的“家底”并形成了海量數(shù)據(jù)(603138)，城鄉(xiāng)房屋建筑第一次有了“數(shù)字身份證”。

據(jù)悉，通過動(dòng)員260多萬人參與，住建部獲取了全國約6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑數(shù)據(jù)及80多萬處市政設(shè)施數(shù)據(jù)，這一數(shù)據(jù)隨即引發(fā)市場(chǎng)熱議。

事實(shí)上，“全國有6億棟房屋”這一數(shù)據(jù)包括住宅及非住宅。對(duì)于家庭住房總規(guī)模，住建部新聞發(fā)言人王勝軍去年9月介紹，根據(jù)“七普”數(shù)據(jù)，2020年全國家庭戶住房建筑面積總量超過了500億平方米。

對(duì)此，58安居客研究院院長(zhǎng)張波指出，中國城市化率已達(dá)到一定水平，商品房銷售規(guī)模會(huì)有所回落。由于人口流動(dòng)等因素，城市之間的分化持續(xù)存在，四五線城市新房供應(yīng)長(zhǎng)期來看或出現(xiàn)過剩局面。

“目前來看，全國商品房銷售額恐怕不會(huì)再回到18萬億的水平，未來預(yù)計(jì)將保持10-14萬億的規(guī)模?！睆埐ㄔ诮邮苡浾卟稍L時(shí)說。

以面積計(jì)：農(nóng)村房屋占一半

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，住建部此次對(duì)全國6億多棟房屋建筑進(jìn)行普查，既是一次“體檢”，也是對(duì)房屋情況全面的摸底。近日披露的這組數(shù)據(jù)，初步回答了我國有多少建筑物的問題。

“其中一個(gè)重要細(xì)節(jié)是，調(diào)查的6億多棟建筑物，表述所用的計(jì)量單位，是棟而不是套，可見目前保有建筑物的數(shù)量已相當(dāng)龐大?！睆埓髠シQ。

“6億多棟房屋中，并不完全是住宅，還有商辦樓及公共設(shè)施。城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)有多少房屋，商品房、商辦、工業(yè)及自建房有多少，各線城市及村鎮(zhèn)在總量中各占據(jù)多少比例，這些詳盡的深度信息能反映更具體的情況，對(duì)于研判一個(gè)地區(qū)及整體房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和未來走向也具有很強(qiáng)的指導(dǎo)意義，但住建部還未公布這些深度信息?！睆埓髠?duì)記者表示。

據(jù)中國建設(shè)報(bào)報(bào)道，全國6.6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑中，農(nóng)村房屋量大面廣，以棟數(shù)計(jì)占城鄉(xiāng)房屋建筑總量90%以上，以面積計(jì)占一半；而城鎮(zhèn)房屋則為4700多萬棟，同時(shí)分為住宅與非住宅兩大類。

由此可見，6億多棟房屋中，住宅占比并不高。不過，分析人士指出，住宅市場(chǎng)情況還應(yīng)綜合各地人均住房面積等指標(biāo)。

根據(jù)“七普”數(shù)據(jù)，我國城市、鎮(zhèn)家庭戶人均住房建筑面積分別達(dá)到36.5平方米、42.3平方米，比“六普”時(shí)分別增加了7.3平方米、10.3平方米。

在張波看來，單從人均住房建筑面積這一數(shù)據(jù)來看，已達(dá)到相對(duì)較高水平，可有效滿足基本居住需求。

“考慮到供給會(huì)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性錯(cuò)配因素，人口流入量較大的城市，依然存在較大的住房需求，而不少中小城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)，或存在空置率不斷攀升的情況?！睆埐ū硎尽?/p>

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局《中國人口普查年鑒2020》，擁有廣州、深圳兩大一線城市的廣東省，其人均住房建筑面積約29.59平方米、戶均72.06平方米，位列各省市之末；上海的人均和戶均居住面積分別為30.58平方米和73.86平方米，位列倒數(shù)第二；北京則為33.41平方米和77.64平方米，位居倒數(shù)第三。

小城市房子將淪為“白菜價(jià)”？

張大偉表示，結(jié)合相關(guān)部門此前公布的數(shù)據(jù)，按三口之家來算，全國城鎮(zhèn)家庭戶均面積已超過120平方米。一些小城市房屋過?？赡軙?huì)面臨降價(jià)，那些租不出去的房子如果產(chǎn)生不了價(jià)值，只能像某地海景房那樣空置，最終價(jià)格一降再降，甚至淪為“白菜價(jià)”。

就小城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)是否會(huì)淪為“白菜價(jià)”的問題，多位分析人士認(rèn)為，此說法或有夸大之嫌，但一些小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的確承受了不小壓力。

世邦魏理仕中國區(qū)董事陳學(xué)海認(rèn)為，從局部市場(chǎng)來看，部分產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱、人口吸納能力不強(qiáng)的小城市，或出現(xiàn)階段性過剩。

張波對(duì)記者表示，五大城市群之外的小城市，接下來去化壓力依然較大，會(huì)同時(shí)面臨市場(chǎng)信心恢復(fù)速度慢，以及需求持續(xù)減弱的局面。

“對(duì)很多四五線城市來說，房屋已經(jīng)不是階段性過剩，而是可能會(huì)面臨長(zhǎng)期過剩的問題。由于人口吸引力較弱，未來增量市場(chǎng)也很難保持原有的體量。此外，四五線城市的家庭持有二套以上房屋的比例不斷增加，未來需求大量減少，而土地供給仍在增加，這種過剩局面可能會(huì)有所加劇。此類城市有必要根據(jù)人口變動(dòng)以及產(chǎn)業(yè)調(diào)整，合理調(diào)整市場(chǎng)的供應(yīng)。”張波補(bǔ)充道。

針對(duì)這種情況，有大型房企人士告訴記者，正對(duì)城市的戰(zhàn)略布局做出調(diào)整。

“新房需求總量會(huì)逐步回落，四五線城市在一定時(shí)期內(nèi)回落的幅度會(huì)更加明顯。但一二線的需求仍有空間，我們未來將加大在高能級(jí)城市布局力度，同時(shí)逐步減少部分四五線的投資?！币患襎OP10房企人士說。

陳學(xué)海告訴記者，雖然現(xiàn)在樓市低迷，但一線及熱點(diǎn)二線城市的需求仍然很強(qiáng)，這反映出各地樓市存在很大的差異。

“考慮到五大城市群人口吸納能力很強(qiáng)，處于這些經(jīng)濟(jì)動(dòng)力強(qiáng)勁都市圈的城市，需求還在不斷增長(zhǎng)。這些城市的住房需求并未得到充分滿足，未來仍有不小的發(fā)展空間?！标悓W(xué)海說。

全國住宅待售面積創(chuàng)近五年新高

市場(chǎng)熱議“全國有6億棟房屋”之際，另一個(gè)引發(fā)關(guān)注的情況是，去年全國新建商品住宅待售面積創(chuàng)下五年以來新高。

據(jù)戴德梁行日前公布的數(shù)據(jù)，截至2022年末，全國新建商品住宅待售面積26947萬平方米，較上年末增加4186萬平方米，同比增長(zhǎng)18.4%。

“受市場(chǎng)預(yù)期不明朗等因素影響，盡管新房供給端收縮明顯，但需求不濟(jì)致使去年全年新房成交同比下行，推高了整體待售面積?！贝鞯铝盒醒芯吭焊痹洪L(zhǎng)張曉端表示。

另據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，截至2022年底，全國100個(gè)城市中有68個(gè)城市庫存面積同比出現(xiàn)增長(zhǎng)，32城庫存面積同比下降。

不過，目前的庫存量并非歷史最高值。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，自2008年以來，有5個(gè)年份的全國新建商品待售面積高于2022年。其中，2014、2016年的待售面積均超過4億平方米，待售面積遠(yuǎn)高于2022年。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，樓市庫存量增加，市場(chǎng)呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢(shì)，主要原因不在于供給端，而在于需求端過于疲軟?！靶枨蟛徽癯掷m(xù)了較長(zhǎng)時(shí)間，目前樓市仍未真正從低迷狀態(tài)中走出?！?/p>

“新房賣不出去、庫存量增加，令同行困惑的問題是，在市場(chǎng)尚未復(fù)蘇形勢(shì)下供應(yīng)是否已出現(xiàn)階段性過剩，接下來應(yīng)該如何排兵布陣?！币患艺憬科鬆I(yíng)銷部人士說。

新房去化方面，易居研究院數(shù)據(jù)顯示，全國100個(gè)城市中一、二及三四線的新建商品住宅存銷比分別為12.4、18和21.9個(gè)月。

張波指出，按市場(chǎng)現(xiàn)有情況，預(yù)計(jì)城市之間的分化還將持續(xù)，位于五大城市群中的一二線熱點(diǎn)城市的供需，后續(xù)仍會(huì)保持一定的熱度。

“一方面，這些城市去年所拍地塊價(jià)格相對(duì)較低，這些項(xiàng)目今年形成的供應(yīng)在價(jià)格上或有一定優(yōu)勢(shì)，會(huì)吸引購房者入市。另一方面，由于市場(chǎng)復(fù)蘇的節(jié)奏加快，需求側(cè)信心亦會(huì)優(yōu)先復(fù)蘇?！睆埐ǚQ。

小城市房子會(huì)越來越不值錢嗎房?jī)r(jià)對(duì)小城市影響大嗎

房?jī)r(jià)對(duì)小城市影響大嗎

房?jī)r(jià)的漲跌與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、政策調(diào)控、人口流動(dòng)等多種因素有關(guān)，因此無法對(duì)某一個(gè)城市或地區(qū)的房?jī)r(jià)發(fā)展做出絕對(duì)的判斷。但是一般情況下，小城市房?jī)r(jià)相對(duì)于大城市來說可能會(huì)更為穩(wěn)定，受到的波動(dòng)相對(duì)較小。如果經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為緩慢，人口流動(dòng)性不強(qiáng)，政策調(diào)控力度適中等因素都有可能導(dǎo)致小城市房?jī)r(jià)的下降。當(dāng)然，這些因素并不是固定不變的，因此未來的走勢(shì)仍需具體分析。

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房?jī)r(jià)和什么有關(guān)

第一、土地成本

土地出讓金，是土地成本中的主要部分，如征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、土地平整費(fèi)等，通常土地成本占房?jī)r(jià)的30%~40%。

近些年伴隨地價(jià)不斷攀升，土地成本占比也逐步升高，成為推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重要因素。一線城市土地成本占比可達(dá) 40%~50%，競(jìng)相地塊更高。

第二、建筑安裝成本

建筑安裝成本包括住宅建筑安裝工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)、室外工程費(fèi)、公共配套工程費(fèi)、環(huán)衛(wèi)綠化工程費(fèi)等，整體算下來，一般占房?jī)r(jià)的20%~35%，精裝修的樓盤會(huì)更高些。在大城市中由于房?jī)r(jià)較高，建筑安裝成本占比相對(duì)更低。

第三、銷售管理成本

銷售管理成本一般占房?jī)r(jià)10%~15%，包括開發(fā)商經(jīng)營(yíng)管理成本、廣告宣傳、營(yíng)銷代理、資金財(cái)務(wù)成本及其他費(fèi)用等。房企不同，銷售管理成本占比差別較大此外市場(chǎng)不景氣時(shí)，銷售成本會(huì)明顯提高，有些海景房可達(dá)10% 以上。

第四、房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)成本

開發(fā)商從拿地到銷售需繳納的稅費(fèi)一般占房?jī)r(jià)的12%~15%。主要涉及稅種有增值稅、企業(yè)所得稅及契稅等，不同城市的稅費(fèi)繳納比例和金額會(huì)有一些差別。

第五、開發(fā)商利潤(rùn)

除去上述成本支出，剩下部分就是利潤(rùn)，一般占房?jī)r(jià) 8%~15%。當(dāng)然有的樓盤拿地早，土地成本低，土地溢價(jià)率更高，因而利潤(rùn)相比更高。

因而，房?jī)r(jià)的走向并不是按普通人的意向而變的。一個(gè)房屋售價(jià)的構(gòu)成=地價(jià)+建安成本+稅費(fèi)+銷售管理成本+開發(fā)商利潤(rùn)。一個(gè)地區(qū)的同塊地價(jià)，往往相差不多，可擠壓的空間很小。如果需要變動(dòng)，那么只有建安成本擠壓空間較大。

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房?jī)r(jià)怎么談的

1、首先通過可行的情況了解房東為何賣房，了解房東心理，一般急著脫手變現(xiàn)的房東有可能把價(jià)格降低出售。

2、其次自己要充分了解該房所處樓盤地理位置的交易行情，掌握大概市值后才有個(gè)底，把價(jià)殺得太低房東肯定不會(huì)接受。

3、可以根據(jù)房子的朝向、戶型結(jié)構(gòu)、市政配套、教育配套等提出你不滿意的地方，找出各種借口，比如陽臺(tái)朝北種植花卉不易活、朝西太陽嗮，廚房小，衛(wèi)生間不通風(fēng)、交通車線路少、子女就近讀書不方便等等你自認(rèn)為不滿意的地方和房東談，當(dāng)然得把握一個(gè)度，太羅嗦可能房東也不理你了，談判殺價(jià)技巧自己去慢慢學(xué)吧。