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聽(tīng)說(shuō)在多個(gè)地方已經(jīng)在開(kāi)始了現(xiàn)房的銷(xiāo)售了，這是不是有什么信號(hào)要釋放的？現(xiàn)房和期房相比有些什么區(qū)別呢？

多地試點(diǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售釋放什么信號(hào)

高層重提“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)”；多地房貸利率下調(diào)、公積金政策優(yōu)化、放寬限購(gòu)……一系列因素推動(dòng)下，近期房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注度走高。在需求端發(fā)力的同時(shí)，多地住建部門(mén)還加強(qiáng)供給端的保障力度。新京報(bào)記者注意到，河南、安徽、山東等地日前召開(kāi)會(huì)議提出，試點(diǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售。

防風(fēng)險(xiǎn)是推動(dòng)現(xiàn)房銷(xiāo)售、加強(qiáng)預(yù)售監(jiān)管的出發(fā)點(diǎn)

在今年1月召開(kāi)的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹提出，有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落實(shí)到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)。

由此可見(jiàn)，防風(fēng)險(xiǎn)是推動(dòng)現(xiàn)房銷(xiāo)售、加強(qiáng)預(yù)售監(jiān)管的出發(fā)點(diǎn)。

1月31日，山東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出，逐步提高預(yù)售門(mén)檻，鼓勵(lì)有條件的地方先行先試，開(kāi)展現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)。今年各市要進(jìn)一步加大“保交樓、穩(wěn)民生”工作力度，管好用好國(guó)家專(zhuān)項(xiàng)借款，協(xié)調(diào)商業(yè)銀行落實(shí)配套信貸支持，緊盯資金支付和工程建設(shè)進(jìn)展，確保逾期房屋按計(jì)劃節(jié)點(diǎn)如期交付。

2月6日，在安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，安徽省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，2023年安徽將因地制宜開(kāi)展現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)。

河南則提出，以鄭州、開(kāi)封為試點(diǎn)，積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷(xiāo)售。2月7日召開(kāi)的河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出，在保交樓、化風(fēng)險(xiǎn)方面，圍繞第一批專(zhuān)項(xiàng)借款項(xiàng)目10月底前全部建成交付、第二批年底前交付50%的目標(biāo)，發(fā)揮“一樓一策一專(zhuān)班一銀行”機(jī)制作用，確保按時(shí)間節(jié)點(diǎn)完成目標(biāo)任務(wù)。

2021年以來(lái)，以鄭州為代表的商品房“爛尾”情況日益凸顯。尤其是鄭州接連遭遇災(zāi)情、疫情和“停工潮”沖擊，給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)帶來(lái)極大沖擊。

2022年7月28日，中央政治局會(huì)議首次提出“保交樓、穩(wěn)民生”。2022年9月6日，鄭州印發(fā)文件提出，大干30天，確保全市停工樓盤(pán)全面復(fù)工。河南省住建廳廳長(zhǎng)王藝介紹，河南強(qiáng)力推進(jìn)問(wèn)題樓盤(pán)處置化解和保交樓，爭(zhēng)取國(guó)家兩批專(zhuān)項(xiàng)借款453億元，居全國(guó)第一，推動(dòng)落實(shí)機(jī)構(gòu)配套融資，全省不動(dòng)產(chǎn)辦證類(lèi)和配套設(shè)施不完善類(lèi)項(xiàng)目如期動(dòng)態(tài)清零，專(zhuān)項(xiàng)借款和省重點(diǎn)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目復(fù)工80%以上、交付10萬(wàn)多套，有力發(fā)揮了穩(wěn)預(yù)期、保民生、促穩(wěn)定的作用。

一位房地產(chǎn)專(zhuān)家向新京報(bào)記者表示，推動(dòng)現(xiàn)房銷(xiāo)售與保交樓工作密切相關(guān)。“買(mǎi)任何東西都不能預(yù)售，房子反而能預(yù)售，而且房子一般是老百姓金額最大的資產(chǎn)。這就容易造成資金抽逃、濫用，導(dǎo)致很多質(zhì)量問(wèn)題、合同糾紛等，尤其‘爛尾’是最嚴(yán)重的事。”

上述專(zhuān)家提出，設(shè)立預(yù)售制度是為了解決房地產(chǎn)商業(yè)化之初企業(yè)資金短缺的問(wèn)題。目前來(lái)看，預(yù)售制度已經(jīng)完成了歷史使命。“現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售不太順暢，趁此推行現(xiàn)房銷(xiāo)售，我覺(jué)得時(shí)機(jī)已經(jīng)到了，但是肯定不能一步到位。所以政府部門(mén)還是通過(guò)倡導(dǎo)、鼓勵(lì)來(lái)推進(jìn)，誰(shuí)能夠率先做現(xiàn)房銷(xiāo)售，誰(shuí)就能夠把握市場(chǎng)先機(jī)?！钡脖硎?，從目前的市場(chǎng)來(lái)看，現(xiàn)房銷(xiāo)售可能助推房地產(chǎn)行業(yè)形成強(qiáng)者愈強(qiáng)、弱者愈弱的局面。

現(xiàn)房銷(xiāo)售嘗試可溯至2014年，如今再提有何不同？

除山東、安徽、河南三省明確提出推行現(xiàn)房銷(xiāo)售外，數(shù)年前，上海、深圳、杭州、福州、南京等城市就在土地拍賣(mài)時(shí)增加了現(xiàn)房銷(xiāo)售的要求。

記者注意到，早在2014年，上海市黃浦區(qū)五里橋街道一拍賣(mài)地塊的出讓預(yù)合同中就提出了“該地塊內(nèi)建成房屋不得預(yù)售，須以全裝修現(xiàn)房銷(xiāo)售”。

2016年6月，深圳也推出現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)地塊，要求在該地塊上建設(shè)的商業(yè)、住宅等建筑物，必須在竣工并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)后才能對(duì)外銷(xiāo)售。

2016年8月，南京發(fā)布《關(guān)于調(diào)整南京市土地公開(kāi)出讓競(jìng)價(jià)方式、商品房貸款首付比例的意見(jiàn)》，提出當(dāng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)的90%時(shí)，該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷(xiāo)售。

海南則于2020年3月印發(fā)《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》，正式推行商品住房預(yù)售制度改革，提出自文件印發(fā)之日起，在新出讓土地上建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度。海南成為全國(guó)首個(gè)出臺(tái)省級(jí)現(xiàn)房銷(xiāo)售政策的省份。

時(shí)任海南省住建廳廳長(zhǎng)霍巨燃在新聞發(fā)布會(huì)上表示，因商品住房實(shí)行預(yù)售制度引發(fā)的質(zhì)量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設(shè)施不落實(shí)、違規(guī)銷(xiāo)售甚至開(kāi)發(fā)商收錢(qián)跑路等一系列問(wèn)題，成為房地產(chǎn)投訴和糾紛的最主要因素。為從根本上杜絕因預(yù)售制度帶來(lái)的系列問(wèn)題，海南提出改革商品住房預(yù)售制度。

易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)指出，此前獎(jiǎng)勵(lì)房銷(xiāo)售和現(xiàn)在獎(jiǎng)勵(lì)房銷(xiāo)售，它有一個(gè)本質(zhì)的區(qū)別。此前現(xiàn)房銷(xiāo)售的目的是通過(guò)現(xiàn)房的模式來(lái)限制一些企業(yè)非理性的拿地動(dòng)作，這和土地的限價(jià)政策有關(guān)系。隨著市場(chǎng)降溫，各地優(yōu)化或者取消了現(xiàn)房銷(xiāo)售政策。而現(xiàn)在獎(jiǎng)勵(lì)房銷(xiāo)售則是跟保交樓掛鉤，各地從保交樓、保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益的角度出發(fā)，提出現(xiàn)房銷(xiāo)售模式。

期房銷(xiāo)售仍是當(dāng)今主流，怎樣規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？

接受新京報(bào)記者采訪(fǎng)的房地產(chǎn)專(zhuān)家同時(shí)表示，現(xiàn)房銷(xiāo)售政策不能“一刀切”，期房銷(xiāo)售在今后一段時(shí)間仍將是商品房銷(xiāo)售的主要方式。

在現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)值得關(guān)注之外，多地著重強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)或優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管。山東強(qiáng)調(diào)，構(gòu)建防風(fēng)險(xiǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，嚴(yán)厲查處購(gòu)房款未進(jìn)入監(jiān)管賬戶(hù)、違規(guī)提取、抽逃資金等行為，保障開(kāi)發(fā)項(xiàng)目順利竣工交付，從源頭上杜絕“爛尾樓”等新的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

廣東提出，優(yōu)化企業(yè)資質(zhì)、商品房預(yù)售等審批流程，壓減聯(lián)合審批時(shí)限。持續(xù)推動(dòng)面向更大范圍進(jìn)行承諾制、容缺辦理行政審批。打破隱性壁壘、鼓勵(lì)支持民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和民營(yíng)企業(yè)發(fā)展壯大。優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，支持商業(yè)銀行出具保函置換商品房預(yù)售資金。

濟(jì)南、昆明、合肥等地則在近期修改了商品房預(yù)售資金管理辦法。以昆明為例，預(yù)售資金進(jìn)入監(jiān)管賬戶(hù)后，監(jiān)管額度內(nèi)的資金，按照項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收備案、房屋所有權(quán)首次登記等節(jié)點(diǎn)釋放可使用的資金額度。上述資金只能用于支付項(xiàng)目竣工交付所需的建設(shè)工程款、建筑材料設(shè)備款等款項(xiàng)，不得用于支付任何借（貸）款本息、土地款、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)員工工資等其他款項(xiàng)。

昆明還要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)顯著位置設(shè)立公示牌，公示監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶(hù)、監(jiān)督舉報(bào)電話(huà)等信息，在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中載明監(jiān)管賬戶(hù)，并通過(guò)附件方式載明商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議主要內(nèi)容。

對(duì)此，上述專(zhuān)家提出，預(yù)售監(jiān)管制度經(jīng)過(guò)多年發(fā)展整體已經(jīng)比較完善，規(guī)避預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵在于有關(guān)機(jī)構(gòu)如何執(zhí)行。而從根本上來(lái)說(shuō)，還是要解決房地產(chǎn)企業(yè)融資能力受限的問(wèn)題。

中歐國(guó)際工商學(xué)院教授、中國(guó)人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司原司長(zhǎng)盛松成在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)指出，從2021年5月房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)明顯暴露后，調(diào)控政策分為三個(gè)階段漸次推進(jìn)：第一階段，房企努力自救；第二階段，中央提出壓實(shí)地方政府“保交樓、穩(wěn)民生”的責(zé)任；第三階段，支持有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)“軟著陸”。監(jiān)管層圍繞穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展出臺(tái)了多項(xiàng)支持供求雙方的政策，供給端主要是緩解房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目融資難題，而需求端全方位促進(jìn)居住消費(fèi)良性循環(huán)的政策邏輯鏈也逐漸清晰，相信在各方共同努力下，市場(chǎng)預(yù)期有望改善。

多地試點(diǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售釋放什么信號(hào) 現(xiàn)房和期房有什么區(qū)別

現(xiàn)房和期房有什么區(qū)別

現(xiàn)房和期房的差別在于兩者的房屋價(jià)格和房屋屬性不同、簽訂的購(gòu)房合同不同、入住時(shí)間不同、配套設(shè)施不同，以及風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)不同。

1、房屋價(jià)格的區(qū)別

期房和現(xiàn)房在價(jià)格上是有差異的，同一地段的房子中，期房的價(jià)格一般會(huì)比現(xiàn)房的價(jià)格要低一些，期房的價(jià)格受市場(chǎng)和地段的影響較大，期房的優(yōu)惠力度也比現(xiàn)房要大一些。

2、入住時(shí)間的區(qū)別

相信大家都知道期房是還沒(méi)有建設(shè)好的房子，所以期房一般是要等到通知之后才能入住，而現(xiàn)房是現(xiàn)有的房子，一般在購(gòu)買(mǎi)之后就可以入住了，這是兩者很明顯的區(qū)別。

3、購(gòu)房合同的區(qū)別

購(gòu)房都是要簽訂購(gòu)房合同的，情況不同的房子所簽訂的購(gòu)房合同也是有區(qū)別的，期房和現(xiàn)房就是兩種不同的房子，這兩者所簽訂的合同也就是不同的，現(xiàn)房簽訂的是《商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同》，期房簽訂的是《商品房預(yù)售合同》。

4、房屋屬性的區(qū)別

現(xiàn)房和期房和開(kāi)發(fā)商所拿到的產(chǎn)權(quán)是有關(guān)系的，一般現(xiàn)房說(shuō)明開(kāi)發(fā)商是拿到的大產(chǎn)權(quán)，而期房說(shuō)明開(kāi)發(fā)商是沒(méi)有大產(chǎn)權(quán)的。

5、配套設(shè)施的區(qū)別

現(xiàn)房的配套設(shè)施相對(duì)來(lái)說(shuō)比較成熟，購(gòu)房者可以現(xiàn)場(chǎng)去觀(guān)看有哪些配套，做到心中有數(shù)，而對(duì)于期房來(lái)說(shuō)，配套設(shè)施都是從置業(yè)顧問(wèn)口中得知，等房子建好以后，那些配套還是否存在就不好說(shuō)了。

6、了解房子方式的區(qū)別

現(xiàn)房是已經(jīng)成型的房子，在了解這種房子的時(shí)候一般是可以去房子內(nèi)部了解的，包括房屋的質(zhì)量、樓間距、戶(hù)型、采光、通風(fēng)、面積等方面，購(gòu)房者都可以親自去現(xiàn)場(chǎng)檢查，而期房只能通過(guò)沙盤(pán)圖和置業(yè)顧問(wèn)的講解來(lái)自己想象了。

7、風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)的區(qū)別

購(gòu)房都是存在風(fēng)險(xiǎn)的，房產(chǎn)行情也不是大家可以控制的，不過(guò)從風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)來(lái)看的話(huà)現(xiàn)房和期房的話(huà)，現(xiàn)房的風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)較低，因?yàn)楝F(xiàn)房我們看得見(jiàn)，摸得著，能夠通過(guò)親自看房來(lái)全面的了解房子的好壞，而期房的不確定性較多。

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現(xiàn)房是二手房嗎

現(xiàn)房不是二手房，是新房。二手房是指第二次交易的房產(chǎn)，二手房概念是相對(duì)于開(kāi)發(fā)商手中的商品房而言的，是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過(guò)案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。而現(xiàn)房是指消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)時(shí)具備即買(mǎi)即可入住的商品房，屬于一手房。

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現(xiàn)房有爛尾的嗎

買(mǎi)現(xiàn)房不會(huì)爛尾，因?yàn)楝F(xiàn)房是指已經(jīng)建好并且交付的房子，現(xiàn)房是購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)下來(lái)的房屋不需要等待可以馬上開(kāi)始裝修入住，或者已經(jīng)是裝修好的可以馬上入住，也就是開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將所有房屋的大產(chǎn)證都辦好了，和購(gòu)房者簽訂合同后馬上可以入住并且拿到產(chǎn)權(quán)證。所以，現(xiàn)房是不會(huì)有爛尾的情況的。